Financiamento imobiliário: entenda as diferenças entre SFH e SFI

Quando se pensa em adquirir um imóvel, fazer um financiamento imobiliário costuma ser uma das opções para pagamento. Porém, ao buscar esse serviço, é comum que o comprador se depare com duas modalidades: Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Entender a diferença entre SFH e SFI é fundamental quando se decide buscar um financiamento, pois eles possuem diferentes características que devem ser avaliadas pelo comprador.

Se você quer entender quais são essas diferenças, continue a leitura deste artigo!

Financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário e uma linha de crédito utilizada para a aquisição, construção ou reforma de imóvel. É oferecido por instituições financeiras que pagam o valor financiado para o vendedor, enquanto o comprador assume a responsabilidade de pagar o parcelamento nas condições que forem contratadas.

As condições de pagamento, como o valor da parcela e prazo do financiamento variam por banco e de acordo com a modalidade: SFH ou SFI.

Sistema Financeiro de Habitação

O SFH foi criado pela Lei 4.380 em 1964, sendo o mais utilizado no país. Serve para compra de imóveis residenciais e utiliza recursos das Poupanças ou do FGTS. Também permite a utilização do FGTS do comprador na aquisição, se forem cumpridos alguns requisitos. São eles:

  • ter trabalhado 3 anos sob o regime de FGTS.

  • ter contrato ativo no FGTS ou saldo de, no mínimo, 10% do valor avaliado do imóvel;

  • não ter outro financiamento concedido no SFH ou imóvel no município de residência ou trabalho.

O SFH é acessível apenas por pessoas físicas e aceita como garantia a hipoteca ou a alienação fiduciária. O valor máximo do imóvel é de 650 a 750 mil, dependendo do estado. O valor financiado não poderá ser superior a 80 ou 90% do imóvel e pode ser feito em até 420 meses (35 anos). A taxa de juros é limitada a 12% a.a. e o contratante só poderá comprometer até 30% da sua renda.

A vantagem desse sistema é a existência de limitação dos juros e poder utilizar o FGTS. Por outro lado, os bancos exigem diversas informações para o cadastro e análise e financiam, no máximo, 80% do valor do imóvel, se utilizada a tabela Price, ou até 90%, se utilizada o Sistema de Amortização Constante (SAC), ou seja, sempre exigirá o pagamento de uma entrada para o vendedor.

Sistema Financeiro Imobiliário

O SFI surgiu em 1997, pela lei 9.514, e utiliza recursos de grandes investidores institucionais para a realização do financiamento. Pode ser feito por pessoas físicas ou jurídicas, mas aceita apenas a alienação fiduciária como garantia.

Pode ser utilizado para qualquer tipo de imóvel — comercial, residencial, misto ou rural — que deve poder ser alienado, estar legalizado e sem ônus. O financiamento pode ser feito em até 420 meses. Não possui limitação em relação à taxa de juros, mas deve observar as normas do Código de Defesa do Consumidor e o equilíbrio contratual.

Não há limite em relação ao valor do imóvel, comprometimento de renda ou valor financiado, podendo ser de 100%, desde que o cliente comprove condições para a contratação.

A vantagem nesse caso é a possibilidade de adquirir um segundo imóvel, mesmo que comercial, não existindo limites para o valor do financiamento ou preço, com condições mais flexíveis. Porém, o SFI também costuma ter juros mais altos, o que pode fazer o valor ficar elevado.

Diferenças entre SFH e SFI

Basicamente, a diferença entre as modalidades está nas limitações. O SFH tem limitações em relação ao contratante (somente pessoa física), valor do imóvel financiado, valor do financiamento e comprometimento da renda. Já o SFI não tem essas limitações, sendo mais flexível. Porém, como consequência, o valor para o contratante costuma ser mais alto.

De modo geral, para imóveis residenciais dentro das condições do SFH, essa costuma ser a melhor opção, fazendo com o que o SFI, em regra, seja viável apenas nos demais casos. O ideal é sempre solicitar simulações para o banco e verificar qual opção ficará melhor para o seu perfil.

Pronto! Agora você já sabe quais são as diferenças entre SFH e SFI. Se você está pensando em adquirir um imóvel, aproveite e leia o nosso guia definitivo do financiamento da caixa!

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