Quem paga pela reforma do apartamento alugado?

Quem está procurando um lugar para morar pensa em deixar a casa com a sua cara, para ter mais conforto e bem-estar. Até aí, tudo bem: pequenos ajustes são feitos. O que pode causar algum tipo de problema é quando se torna necessário fazer alguma obra maior, como a reforma do apartamento alugado. Quem paga a conta, o locador ou o locatário? 

Esse é um ponto que gera muitas dúvidas e não são raros os problemas entre inquilinos e proprietários. Cada lado da questão tem suas responsabilidades, algumas definidas em contrato, outras previstas na Lei do Inquilinato, que rege o mercado de locação de imóveis residenciais no Brasil.

A discussão busca encontrar quem é que deve arcar com determinados tipos de reforma, e tanto proprietário como inquilino precisam estar bem municiados para não terem de chegar a decisões drásticas, como o rompimento do contrato. Assim, é importante conhecer alguns tópicos da legislação.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre reforma de apartamento alugado?

O texto deixa bem claras quais são as responsabilidade de cada parte do contrato de locação. É com base nele que você deve negociar as reformas que pretende fazer.

São de responsabilidade do locador pagar os impostos e entregar o imóvel em boas condições de uso. O IPTU é obrigação do proprietário, mas pode passar à responsabilidade do morador se isso estiver previsto no contrato.

Também são de responsabilidade do locador o pagamento de reformas estruturais, que explicaremos no item seguir.

Já ao locatário cabe pagar as contas de energia e água, além do condomínio. Reformas necessárias em virtude de danos causados por mau uso ou provocados pelo morador também são de sua competência.

O que são as reformas estruturais?

Na prática, são obras essenciais para o uso do imóvel e para correções de problemas causados por terceiros ou por desgaste. Esses gastos são arcados pelo proprietário.

Enquadram-se nessa categoria obras na partes elétrica e hidráulica do imóvel, no esgoto, telhado e paredes. Por exemplo, se o vizinho do andar abaixo do seu perceber um vazamento e ele for causado pelo encanamento do seu apartamento, é o proprietário que arca com os custos da reforma.

A lei define que o proprietário tem de entregar o imóvel em boas condições de uso, por isso, certifique-se que tudo está funcionando corretamente no momento de alugar o imóvel. Abra as torneiras e o chuveiro, ligue os interruptores, cheque cada item estrutural do apartamento. Vale conversar com vizinhos sobre eventuais problemas.

Como segurança, faça fotos e vídeos do apartamento para ter provas de quaisquer problemas. Confira suas observações com a vistoria feita pela imobiliária antes da entrega das chaves.

O que são melhorias e benfeitorias?

Aqui é onde se abre a maior discussão, pois cada situação é um caso específico, que deve ser negociado ponto a ponto. Mesmo que não seja necessário, o proprietário pode enxergar determinada obra como uma benfeitoria para o imóvel, que pode se valorizar com ela. Dessa forma, ele autoriza o desconto do aluguel ou banca o pagamento à parte.

Um exemplo: se você quiser trocar as louças do banheiro, já desgastadas pelo tempo e uso, e o proprietário enxergar nessa reforma um investimento, ele pode autorizar a troca desde que você pague pela obra. 

O proprietário pode também avaliar que uma reforma não é necessária e que considera uma vontade de melhoria do locatário que, nesse caso, terá de arcar com os gastos. Só que, antes de contratar o serviço, o inquilino deve pedir autorização do proprietário para fazer a reforma. Uma dica: peça sempre uma confirmação por escrito e anexe ao contrato.

Há casos em que o proprietário não autoriza determinada reforma, mesmo que bancada pelo morador. Por exemplo, se você quiser trocar o piso do banheiro e o proprietário recusar a obra, mesmo que você pague. Esse é um tipo de reforma que não permite a volta ao original. Então, o morador deve desistir de fazer a obra.

Nos casos em que é possível restaurar a situação anterior, a negociação é mais fácil, mesmo quando o proprietário não enxergue benfeitoria real para o imóvel. Como exemplos, furar a parede para instalar prateleiras, estantes e outros itens, instalar ar-condicionado e grades de proteção, trocar itens fixos de decoração ou pintar o imóvel com uma cor diferente.

Em quaisquer desses casos, quem paga a conta é o inquilino, que deve restaurar o imóvel e deixá-lo como descrito na vistoria de entrada quando o contrato terminar. No caso de não deixar o imóvel do mesmo jeito no momento da saída, o locatário pode ter de pagar multas previstas em contrato.

Como agir com itens de decoração e de benfeitoria pessoal?

Esta situação se enquadra na última descrita no item anterior. São os gastos que o proprietário não paga, mas autoriza serem feitos, desde que você restaure o original na saída.

Na maior parte dos casos, são itens de decoração e de benefícios pessoais, que não interferem na estrutura do imóvel nem causam mudanças de grande impacto. Peças como lustres, interruptores, luminárias, puxadores, maçanetas, fechaduras, grades de proteção, tudo isso pode ser feito sem maiores problemas, sempre pagos pelo inquilino.

Quando houver trocas, guarde os originais para reinstalar na saída. Dessa forma, você usufrui de objetos e itens que o agradam durante o período em que morar no imóvel. No momento de ir embora, eles são seus.

A mesma coisa vale com os chuveiros. Troque e guarde os originais. Antes, veja se a rede elétrica suporta a potência e a amperagem do seu modelo.

Ainda na questão elétrica, se por algum motivo você precisar trocar a voltagem dos pontos de tomada ou somente de algumas entradas de 110 volts para 220 ou vice-versa, informe ao proprietário antes de fazer a mudança. Um eletricista deve checar se há condições técnicas também. Na devolução do imóvel, você deve voltar à configuração original. Todos esses custos são do inquilino.

Como definir os gastos de quem mora em condomínios?

As reformas, nesse caso, são de responsabilidade do locador, pois indicam melhorias na propriedade. As reformas no conjunto, como pinturas em fachadas, obras estruturais nas redes elétrica e hidráulica e nos pavimentos são alguns dos itens que se enquadram nessa situação.

O que pode ser acordado entre proprietário e morador é a forma do pagamento. O inquilino pode pagar, caso o custo esteja embutido no condomínio, e descontar o valor no aluguel. Essas negociações são pontuais e precisam estar documentadas.

A reforma do apartamento alugado é uma questão bem definida por lei, mas que, mesmo assim, abre espaço para negociações pontuais. O importante é estar preparado para a conversa, para não levar prejuízo e nem se desgastar desnecessariamente.

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